La règle par défaut : 25 % du loyer brut
Lorsqu’un non-résident reçoit un revenu de location d’un immeuble au Canada, le payeur ou l’agent doit généralement retenir 25 % du revenu locatif brut et remettre cette somme à l’ARC.
Pourquoi la règle brute peut être coûteuse
Une retenue sur le brut ignore les dépenses comme les intérêts admissibles, taxes foncières, assurances, entretien et frais de gestion. Un immeuble avec une marge nette faible peut donc subir une retenue très élevée par rapport à son bénéfice réel.
Formulaire NR6 : retenir sur le revenu net estimé
Si l’ARC approuve le formulaire NR6, l’agent peut généralement retenir 25 % sur le revenu locatif net estimé plutôt que sur le brut. Le formulaire doit être envoyé avant le début de l’année ou avant le premier paiement de loyer pertinent.
Article 216 : produire une déclaration sur le revenu net
Un non-résident peut choisir de produire une déclaration selon l’article 216 pour calculer l’impôt canadien à partir du revenu locatif net admissible. Cette déclaration peut permettre de récupérer une partie de la retenue déjà versée.
Le délai change si vous avez utilisé NR6
Sans NR6, l’ARC permet généralement de produire une déclaration de l’article 216 dans les deux ans suivant la fin de l’année où le loyer a été reçu. Si un NR6 a été approuvé, des délais plus serrés s’appliquent — typiquement le 30 juin de l’année suivante.
Vous avez besoin d’un agent ou payeur qui retient correctement
Le locataire résidentiel ordinaire n’est généralement pas censé déterminer lui-même le statut fiscal de son propriétaire. En pratique, un gestionnaire ou agent canadien est souvent utilisé pour administrer la retenue et les remises.
Vendre l’immeuble est un autre dossier
La vente d’un immeuble canadien par un non-résident peut déclencher des obligations de certificat et de retenue distinctes en vertu de l’article 116. Ne confondez pas les règles de revenu locatif avec celles de disposition de l’immeuble.
Le nouveau pays peut imposer le loyer aussi
Votre pays de résidence peut également imposer le revenu immobilier canadien. La convention fiscale et les mécanismes de crédit pour impôt étranger deviennent alors essentiels pour éviter la double imposition économique.
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